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              每日經(jīng)濟新聞
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              企業(yè)觀(guān)察 | 房地產(chǎn)銷(xiāo)售額增長(cháng)VS營(yíng)收及凈利潤“雙降”!南山控股“押注”倉儲物流業(yè)務(wù)勝算幾何?

              每日經(jīng)濟新聞 2024-04-19 18:04:58

              ◎雖然對外強調倉儲物流為戰略性主業(yè),但拆解過(guò)往年報來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是南山控股營(yíng)收的絕對主力。年報顯示,2023年南山控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比超過(guò)60%,達到62.45%;而倉儲物流業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比僅為15.10%。

              ◎雖然倉儲物流業(yè)務(wù)和產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)營(yíng)收占比較低,但卻是南山控股利潤貢獻的主力。2023年南山控股倉儲物流的毛利率近50%,同比增長(cháng)1.6%;產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率為25%,同比下降5.2%。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的的毛利率僅為16.9%。

              每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

              在官網(wǎng)介紹中,南山控股(SZ002314,股價(jià)2.25元,市值60.93億元)“系一家以現代高端倉儲物流為戰略性業(yè)務(wù),以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支撐性業(yè)務(wù),以產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)為培育性業(yè)務(wù)的綜合性上市企業(yè)集團。”

              雖然對外強調倉儲物流為戰略性業(yè)務(wù),但拆解過(guò)往年報來(lái)看,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍然是南山控股營(yíng)收的絕對主力。年報顯示,2023年南山控股房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比超過(guò)60%,達到62.45%;而倉儲物流業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比僅為15.10%。

              值得注意的是,在行業(yè)整體下行之下,2023年南山控股的房地產(chǎn)銷(xiāo)售額卻逆勢增長(cháng),累計實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額173.7億元,同比增長(cháng)15.8%。但即便如此,南山控股的營(yíng)收和歸母凈利潤仍雙雙下降。

              在4月18日舉行的南山控股業(yè)績(jì)會(huì )上,南山控股董事長(cháng)楊國林在回應《每日經(jīng)濟新聞》記者以投資者身份的提問(wèn)時(shí)表示,凈利潤下降主要系經(jīng)減值測試,公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象,計提減值準備同比增加。同時(shí),公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期交付項目計提的稅費增加。

              房地產(chǎn)銷(xiāo)售額逆勢增長(cháng),營(yíng)收及凈利潤雙降

              報告期內,南山控股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)先后進(jìn)入15個(gè)城市,累計開(kāi)發(fā)項目68個(gè),在售項目40個(gè);累計可運營(yíng)項目(含籌備)20個(gè),對外輕資產(chǎn)運營(yíng)輸出項目3個(gè)。

              得益于持續深耕長(cháng)三角、成渝等地區,南山控股2023年房地產(chǎn)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)實(shí)現逆勢增長(cháng),累計實(shí)現全口徑銷(xiāo)售金額173.7億元,同比增長(cháng)15.8%;權益銷(xiāo)售金額121.3億元,同比增長(cháng)60.7%;合并報表范圍內項目累計實(shí)現并表口徑銷(xiāo)售金額96.6億元,同比增長(cháng)142.1%。

              在克而瑞發(fā)布的《2023年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP200排行榜》上,南山控股的全口徑銷(xiāo)售額排名為第73位,權益銷(xiāo)售額排名為第88位。

              但即便如此,南山控股的營(yíng)收和歸母凈利潤仍雙雙下降。報告期內,南山控股實(shí)現營(yíng)業(yè)收入120.57億元,同比減少0.77%;歸屬于上市公司股東的凈利潤1.47億元,同比減少78.41%;經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量?jì)纛~57.01億元,同比增加352.62%,

              對于凈利潤下滑,楊國林在業(yè)績(jì)會(huì )上表示,主要系經(jīng)減值測試,公司部分房地產(chǎn)項目存在減值跡象,計提減值準備同比增加。同時(shí),公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)本期交付項目計提的稅費增加。

              “公司2023年度計提各項資產(chǎn)減值準備5.93億元,減少2023年度歸屬于上市公司股東凈利潤5.88億元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的存貨跌價(jià)準備主要涉及武漢、東莞、都江堰地區部分項目。”楊國林表示,2023年全國房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于底部調整階段,公司基于現有項目銷(xiāo)售情況及市場(chǎng)表現,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)按照可變現凈值與成本孰低方法進(jìn)行存貨減值測試。

              在拿地方面,南山控股選擇聚焦核心城市,以收定投。2023年全年,南山控股通過(guò)招拍掛方式獲取揚州江都、上海嘉定南門(mén)2宗土地,新增優(yōu)質(zhì)貨值約45.6億元,不過(guò)年報顯示,在南山控股大本營(yíng)粵港澳大灣區的剩余可開(kāi)發(fā)建筑面積已經(jīng)為零。

              值得一提的是,2023年南山控股在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)方面強化內生資金管控,優(yōu)化債務(wù)久期結構,降低綜合融資成本,南山地產(chǎn)“三道紅線(xiàn)”指標維持綠檔。

              倉儲物流業(yè)務(wù)毛利率近50%,推進(jìn)REITs項目上市

              相較于市場(chǎng)化房企,探索地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外的多元化發(fā)展,背靠國資的南山控股某種程度上具有天然優(yōu)勢,通過(guò)重組布局了物流、地產(chǎn)和產(chǎn)城開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。

              2015年,南山控股發(fā)行股份購買(mǎi)資產(chǎn)重大資產(chǎn)重組完成后,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)成為公司新增主營(yíng)業(yè)務(wù)之一;2018年,南山控股發(fā)行A股股份換股吸收合并深基地重大資產(chǎn)重組事項實(shí)施完畢,倉儲物流業(yè)務(wù)成為公司新增主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。

              然而經(jīng)歷多年發(fā)展和資源扶持,被南山控股排在業(yè)務(wù)首位、提列為戰略性業(yè)務(wù)的倉儲物流,依舊在行業(yè)二梯隊徘徊。2023年,南山控股旗下的寶灣物流實(shí)現營(yíng)業(yè)收入18.36億元,同比增長(cháng)13.1%,占全年營(yíng)收比重約15%,相較2019年、2020年營(yíng)收占比有所提升。

              南山控股管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上坦言,寶灣物流市場(chǎng)份額目前保持在第二梯隊前列的水平。截至2023年12月底,寶灣物流在全國范圍內擁有或管理82個(gè)智慧物流 園區,運營(yíng)、管理和規劃在建(含待建項目)倉儲面積逾960萬(wàn)平方米。

              對于寶灣物流的營(yíng)收增長(cháng)原因,管理層在業(yè)績(jì)會(huì )上解釋稱(chēng),主要是原有園區穩定運營(yíng)以及新園區投入使用且運營(yíng)情況良好,租金收入穩步提升。2023年實(shí)現經(jīng)營(yíng)凈現金流11.87億元,同比下降10.4%,剔除政府增值稅留抵退稅款影響后,同比上升30.37%。

              記者注意到,雖然倉儲物流業(yè)務(wù)和產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的營(yíng)收占比較低,但卻是南山控股利潤貢獻的主力。2023年,南山控股的倉儲物流實(shí)現毛利率近50%,同比增長(cháng)1.6%;產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現毛利率25%,同比下降5.2%。而房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率僅為16.9%。

              值得一提的是,倉儲物流REITs在近年來(lái)發(fā)展迅速,成為資本市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。南山控股也在積極參與REITs市場(chǎng),南山控股寶灣物流公募REITs項目于2023年12月獲證監會(huì )、深交所受理,目前尚在問(wèn)詢(xún)階段。但與同期申報項目相比,南山控股物流REITs的進(jìn)展似乎未能達到投資者預期,如同期申報的華夏深國際倉儲物流REITs已經(jīng)于4月2日注冊生效。

              在業(yè)績(jì)會(huì )上,有投資者詢(xún)問(wèn)南山控股寶灣物流公募REITs進(jìn)展,及如何以此為基礎為股東創(chuàng )造價(jià)值。南山控股管理層回應稱(chēng),寶灣物流基礎設施公募REITs申報發(fā)行工作正按計劃進(jìn)行中,具體進(jìn)展情況,公司將按照相關(guān)規定及時(shí)履行信息披露義務(wù)。

              對于在新的市場(chǎng)形勢下,如何平衡房地產(chǎn)業(yè)、倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園以及新能源業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展,以及后期是否會(huì )減少地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局,楊國林在業(yè)績(jì)會(huì )上表示,公司已形成以現代高端倉儲物流為戰略性主業(yè)、以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為支撐性主業(yè)、以產(chǎn)城綜合開(kāi)發(fā)為培育性主業(yè)的發(fā)展布局。“公司戰略轉型是個(gè)系統工程,非一朝一夕可達,公司將努力平衡好短中長(cháng)期利益,在發(fā)展中調結構,有序推動(dòng)公司高質(zhì)量發(fā)展和產(chǎn)業(yè)深化轉型。”

              封面圖片來(lái)源:視頻中國-VCG41N1421461306

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              南山控股 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 物流 地產(chǎn) 2023年

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